토지거래허가구역 부동산 거래 시 주의할 점 & 거래 방법 총정리

 

✅ 2025년 3월 24일부터 서울 강남 3구(강남·서초·송파) + 용산구 아파트 전 지역 토지거래허가구역 지정!
✅ 허가 없이 매매 불가! 실거주 목적만 거래 가능!
✅ 매매 계약 체결 전에 반드시 ‘토지거래허가’ 받기!

 

📢 이번 토지거래허가구역 지정으로 인해 부동산 거래가 더욱 까다로워졌습니다.
📢 특히 투자 목적의 매매는 사실상 불가능하며, 실거주 목적이어야 거래가 가능합니다.
📢 그렇다면, 토지거래허가구역에서 부동산을 매매할 때 반드시 알아야 할 사항은 무엇일까요?

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📌 1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역이란 부동산 투기 방지를 위해 정부가 지정한 지역으로, 매매 시 반드시 사전 허가를 받아야 하는 지역을 말합니다.

✔ 허가 없이 계약하면 무효!
✔ 실거주 목적만 가능, 투자 목적 거래 불가!

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📌 2. 토지거래허가구역에서 부동산을 거래할 때 주의할 점

✅ 1) 매매 계약 전에 반드시 ‘토지거래허가’를 받아야 함

🚨 토지거래허가 없이 계약을 체결하면 법적으로 무효!

✔ 허가 없이 매매계약을 체결하면 자동 취소되며, 과태료 처벌을 받을 수 있음
✔ 반드시 구청에서 허가를 받은 후 거래 진행

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✅ 2) 실거주 목적이어야만 매매 가능 (투자 목적 거래 금지!)

✔ 주택 매수자는 2년 이상 실거주해야 함!
✔ 실거주 목적으로 허가를 받았음에도 불구하고 실거주하지 않으면 허가 취소 & 처벌 대상
✔ 전세 끼고 매입하는 갭투자 불가능!

 

💡 즉, 실거주할 계획이 확실한 사람만 매매할 수 있음!

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✅ 3) 대출 규제도 강화!

✔ 토지거래허가구역 내 부동산은 담보대출이 제한될 가능성이 큼
✔ 허가받은 실거주자라 하더라도 주택담보대출 비율(LTV)이 낮게 적용될 수 있음

 

💡 은행과 사전에 대출 가능 여부를 반드시 확인해야 함!

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✅ 4) 거래 완료 후 ‘2년 실거주 의무’ 준수 필수

✔ 허가받은 주택 매입자는 구청에 실거주 여부를 보고해야 함
✔ 실거주 의무를 위반하면 허가가 취소될 수 있으며, 부동산을 강제 매각해야 할 수도 있음

 

💡 즉, 주택을 매수한 후 최소 2년 동안 전세를 놓거나 다른 용도로 사용하면 안 됨!

 

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📌 3. 토지거래허가구역 내 부동산 거래 방법 (절차 정리)

✅ 1) 토지거래허가 신청 (구청 방문)

📍 어디서 신청?

• 해당 부동산 소재지의 구청(토지정보과)에 방문하여 신청

📍 신청 서류:
✔ 토지거래허가 신청서
✔ 매수인 신분증
✔ 부동산 매매계약서
✔ 실거주 계획서 (2년 실거주 확인)
✔ 가족관계증명서 (필요 시 제출)

 

🚨 매도인과 매수인이 함께 구청에 방문해야 함!

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✅ 2) 구청 심사 및 허가 여부 결정 (약 1~2주 소요)

📍 구청에서 실거주 여부 & 매매 적합성 심사 진행
✔ 실거주 목적이 명확한 경우 승인 가능
✔ 투자 목적으로 판단되면 허가 거부됨

 

🚨 구청에서 허가를 받지 못하면 거래 불가!

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✅ 3) 토지거래허가증 발급 후 계약 체결

📍 허가증 발급 후 매매계약 진행 가능
✔ 구청에서 허가증을 발급받으면 매매계약을 체결할 수 있음
✔ 계약서 작성 후 소유권 이전 등기 진행

 

🚨 허가 없이 계약하면 자동 무효 처리됨!

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✅ 4) 거래 완료 후 실거주 여부 보고 & 유지

📍 주택 매입 후 2년간 실거주 유지 필요
✔ 매입 후 일정 기간 내 구청에 실거주 여부 보고해야 함
✔ 실거주하지 않으면 허가 취소 및 처벌 가능

 

🚨 2년 동안 실거주 의무 위반 시 매각 명령 가능!

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📌 4. 토지거래허가구역 거래 시 주의할 점 & TIP

✅ 1) 구청 방문 전 미리 상담 필수!
✔ 해당 지역 구청(토지정보과)에 사전 문의 후 거래 진행해야 문제 발생 방지

 

✅ 2) 허위 실거주 계획서 제출 금지!
✔ 실거주 의무를 어기면 처벌받을 수 있음 → 거짓 정보 제출 금지

 

✅ 3) 전세 끼고 매입 불가!
✔ 갭투자가 금지되므로, 전세나 월세로 돌릴 계획이라면 매입 불가능

 

✅ 4) 대출 가능 여부 사전 확인!
✔ LTV(주택담보대출비율)가 낮게 적용될 수 있으므로, 사전에 은행과 상담 필요

 

✅ 5) 허가받기 전에 매매계약 체결 금지!
✔ 허가받기 전에 계약을 진행하면 자동 취소되므로, 반드시 허가 후 진행해야 함

 

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📌 결론 – 토지거래허가구역 거래, 이렇게 준비하세요!

✅ 2025년 3월 24일부터 강남 3구 + 용산구 아파트 매매 시 토지거래허가 필수!
✅ 구청에서 사전 허가 없이 계약하면 자동 취소!
✅ 실거주 목적만 가능, 투자(갭투자) 거래 불가능!
✅ 매입 후 2년간 실거주 유지 필수, 위반 시 매각 명령 가능!
✅ 대출 규제도 강화될 가능성이 있으므로 사전 확인 필요!

 

📢 토지거래허가구역에서는 반드시 ‘사전 허가’를 받고 매매를 진행해야 합니다!
📢 실거주 목적이 확실한 경우에만 거래를 진행하고, 구청 상담을 통해 꼼꼼히 준비하세요!

 

🔥 앞으로 더 많은 지역이 추가 지정될 가능성이 있으므로, 정부 정책 변화를 지속적으로 체크하는 것이 중요합니다! 🏡🚀

 

 

 

 

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